「토지조사국관제」(1910.3.14)
「토지조사법」(1910.8.23)
「조선총독부임시토지조사국관제」(1910.9.30)
「조선총독부고등토지조사위원회관제」(1912.8.12)
「조선총독부지방토지조사위원회관제」(1912.8.12)
「토지조사령」(1912.8.13)

조선토지조사사업은 역사상 처음으로 ‘근대적 토지소유’를 확립하였다는 데 역사적 의의가 있다. 토지조사사업 이전에도 사적 소유는 높은 수준으로 발전해 있었지만 그것을 보증하는 제도로서 입안은 일방 농민들이 이용하기 어렵고 오히려 궁방이나 권세가들이 농민들의 개간지 등을 침탈하는 수단으로 악용되기도 하였으며, 사문기(私文記)는 위조·변조·절도 등을 방지하기 어려워 어느 것이나 토지소유권을 보증하는 제도로서 취약하기 짝이 없었다. 토지등록대장에 해당하는 양안(量案)은 조세부과를 위한 공부(公簿)였으며, 양전(量田)사업이 오랫동안 이루어지지 않아 양안으로써는 토지소유자 등을 정확히 파악할 수 없었다. 

더욱이 국가가 궁방이나 아문에 수조권(收租權)을 양여함으로써 사적 소유권을 침해하는 절수(折收) 제도가 존속되었다는 것은 정치권력이 토지소유와 분리되지 않은 상태, 곧 근대적 토지소유가 아니라는 결정적 증거라고 할 수 있을 것이다. 토지조사사업은 궁방전·역둔토 등을 국유지로 사정하여 국가의 수조권적 토지지배를 폐지하였다. 

이로써 정치권력과 토지소유의 결합 관계는 완전 해체되고, 민법과 등기제도 등에 의해 배타적·절대적인 사적 토지소유를 법으로 보장함으로써 근대적 토지소유제도를 확립하게 되었다.

일제는 1905년 12월 통감부 설치 이후 한국인 측량기술자를 양성하는 한편 1909년 2월 일본흥업은행으로부터 차관 중 1천만 엔을 토지조사 비용으로 승인받은 후 토지조사사업을 실시하기 위한 직접적인 준비 과정을 거쳐 1910년 1월 〈토지조사사업계획(1차)〉을 수립하고 본격적인 토지조사사업사업을 추진하기 시작하였다. 이리하여 1910년 3월 「토지조사국 관제」를 공포하고 8월 23일 「토지조사법」을 공포하였으며, 8월 29일 한일 병합에 따라 9월 30일 「조선총독부 임시토지조사국 관제」를 공포하고 12월에 1차 계획을 수정한 〈2차 토지조사사업계획〉을 수립하였다. 

1911년 11월 「결수연명부규칙」을 공포하여 1912년 1월부터 시행하였으며, 3월에는 과세지견취도를 작성하도록 하는 한편 「조선부동산증명령」을 공포하였고, 8월에는 「조선총독부 고등토지조사위원회 관제」와 「조선총독부 지방토지조사위원회 관제」를 공포한 다음 「토지조사령」을 공포하여 「토지조사법」을 폐지하였다. 1913년 4월에는 다시 2차 계획을 수정한 〈3차 토지조사사업계획〉을 수립하였으며, 8월에 「결수연명부규칙」을 개정하고, 11월 12일 충북 청주군 청주면을 필두로 토지소유권 사정을 개시하였다. 1914년 3월에는 「지세령」을 공포하고 4월에 조선재정독립계획을 실시하도록 하였다. 1915년 3월에는 3차 계획을 수정한 〈제4차 토지조사사업계획〉을 수립하였다. 1918년 6월 「지세령」을 개정한 데 이어 7월에 「조선부동산등기령」을 공포하였으며, 10월에 조선토지조사사업을 완료하였다.

‘조선토지조사사업’은 일제가 1910년부터 1918년까지 9년여에 걸쳐 총 2천 40여만 엔의 경비로써 전국의 모든 택지와 경지에 대해 필지별로 측량을 하고 소유자와 지가 및 지위등급을 조사하여 토지대장과 지적도 등을 작성한 사업이다. 일제가 이처럼 다년간 거액의 자금을 투입하여 토지조사사업을 실시한 것은 이른바 근대적 토지소유제도를 확립함으로써 토지의 상품화 즉, 토지침탈을 원할히 하고 근대적 지세제도를 확립함으로써 식민지 지배를 위한 재원을 안정적으로 조달하기 위해서였다.

1. 토지조사사업의 내용
토지조사사업의 조사 내용은 ① 토지소유권, ② 토지가격, ③ 토지의 지형지모 조사 등 셋으로 구분할 수 있다. 토지소유권 조사는 임야 이외 토지의 종류·지주 등을 조사하여 지적도 및 토지조사부를 작성하고 토지의 소유권 및 그 강계(疆界)를 사정하여 토지분쟁을 해결하는 것과 함께 부동산등기제도의 소지를 마련하는 것으로서, 지적도의 축척은 시가지에서는 1/600, 서북선 지방의 산간부에서는 1/2400, 기타 일반지방에서는 1/1200이었다. 토지소유권의 사정을 완료한 토지는 토지대장에 등록함으로써 지적을 명료히 하였다. 

토지가격 조사의 방법은 시가지, 시가지 외의 택지, 경지·지소(池沼) 및 잡종지 등 3종으로 구분할 수 있다. 시가지에서는 지목에 관계없이 모두 시가에 따라 지가를 평정하여 각지를 통해 115등급으로 구분하였고 시가지 외의 택지는 임대가격을 기초로 삼아 지가를 부여하여 53등급으로 나누었다. 경지·지소(池沼) 및 잡종지는 그 수익을 기초로 삼아 지가를 정해 132등급으로 나누었다. 지가 평정의 적부는 지세부담의 경중(輕重)을 초래하여 그 영향이 막대하므로 신중을 기해 균형을 잃는 일이 없도록 하기 위하여 군·면별로 수개의 표준지를 정하고 다시 각 도간의 권형을 감안하여 지가를 산정하였다. 

토지의 지형지모 조사는 지형을 측량하여 지상에 존재하는 모든 물체의 고저맥락 관계를 지도상에 표시한 것으로서, 그 축척은 전국에 걸쳐 1/50,000로 하고, 다시 부제(府制) 시행지와 이에 준하는 지방 33개소는 1/10,000, 기타 도읍 부근 13개소는 1/25,000의 축척을 사용하여 지형도를 작성하였다. 또한 금강산·경주·부여·개성에 대해서는 별도로 사용의 편의를 꾀하여 특수지형도를 작성하였다.

2. 토지조사사업의 실적
‘사업’에 의한 조사 및 사정 실적은 19,107,520필, 48,223,606,292m㎟ (487만 1천 정보)으로서, 논 1,545,594정보(31.7%), 밭 2,791,510정보(57.3%), 대지 129,664정보(2.7%), 기타 404,293정보(8.3%)였으며, 소유자 수는 3,499,555인이었다. 사정 필수 19,107,520필 중 지주신고를 그대로 인정한 것이 19,009,054필로서 총 필수의 99.5%를 나타냈으며, 기타 계쟁지 70,866필(0.4%), 이해관계인 신고 3,766필, 상속미정 14,479필, 무통지로 국유로 인정한 것 8,944필, 무신고지로서 민유를 인정한 것 411필 등이었다. 

분쟁지로 조사된 것은 33,937건 99,445필로서 총 필수의 0.5%였으며, 그 중 소유권 분쟁이 99,138필(99.7%), 강계에 대한 분쟁이 307필(0.3%)이었다. 또한 분쟁지에 대한 상세한 심리 조정 결과 임의화해·취하가 11,648건 26,423필(26.6%)이었다. 소유권 분쟁 99,138필 중 국유지에 대한 분쟁이 64,449필(65.0%), 민유 상호 간 분쟁은 34,689필(35.0%)이었으며, 강계 분쟁 307필 중 국유지 121필, 민유 상호간 186필이었다.

조석곤,〈조선토지조사사업에 있어서의 근대적 토지소유제도와 지세제도의 확립〉 서울대 경제학과 박사학위논문, 1995
조석곤,〈토지조사사업과 토지제도의 변화〉《한국 농업구조의 변화와 발전》한국농촌경제연구원, 2003
朝鮮總督府臨時土地調査局 ,〈朝鮮土地調査事業報告書〉, 1918
宮嶋博史,〈朝鮮土地調査事業史の硏究〉東京大學 東洋文化硏究所, 1991