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국토및지역개발

DTI제도

주제유형
하위주제
  • 집필 내용은 국가기록원의 공식입장과 다를 수 있습니다.
주제설명
근거
「은행업감독업무시행세칙」 별표18(2015년 3월 5일 시행, 2000년 12월 20일 전면개정)

배경
부동산담보대출규제의 도입 목적은 과열된 주택시장의 가격안정과 주택금융의 건전성 유지에 있다. 부동산대출을 규제하는 장치는 LTV(Loan To Value ratio : 주택담보인정비율)와 DTI(Debt To Income : 총부채상환비율)가 있다. 


김대중 정부 후반에 주택경기 부양책으로 인해 주택시장의 과열 양상이 나타났고, 2002년 4월 주택시장의 투기 과열을 억제하기 위하여 은행권의 대출 등 가계 대출에 대한 리스크 관리를 강화하는 LTV(Loan To Value ratio : 주택담보인정비율)를 도입하였다. 


LTV 도입 당시 투기과열지구에 한해서 LTV 비율 60％ 이내 제한을 시작으로, 2002년 10월에 전 지역으로 확대하였지만 주택시장의 과열 양상은 2003년에도 계속되었고, 2003년 10월에 투기지역의 LTV를 40％로 더욱 강화하였다. 


이러한 LTV의 강화에도 불구하고 집 값의 급등세가 지속되었고, 노무현 정부는 과열된 주택시장의 가격안정을 도모하기 위해 2005년 DTII(Debt To Income : 총부채상환비율)제도를 추가적으로 시행하게 되었다.

경과
2005년 9월 5일 전 금융권에 DTI(총부채상환비율)를 도입하여 투기 지역 아파트 담보대출시 30세 미만 미혼 차입자의 DTI를 40％로 제한하였다. 2006년 4월 5일 투기 지역과 11월 20일에 투기과열 지구의 6억 원 초과 아파트에 대하여 DTI를 40％로 강화하였다.


2007년 3월 2일 DTI 적용 대상을 확대 및 강화하여 투기지역 및 수도권 투기과열지구 아파트에 대하여 DTI 40％, 50％(가산항목 적용시 최고한도비율 60％)로 확대(은행권)적용하였고 동년 8월 1에는 제2금융권까지 DTI 적용 대상을 확대·강화(40％∼70％ 적용)하였다.


2009년 9월 7일 DTI를 수도권 전역으로 확대하여, 서울은 50％, 여타 수도권 (인천·경기)지역은 DTI를 60％로 적용하였다.


2010년 9월 2일~2011년 3월 31일까지 수도권 비투기 지역의 DTI를 한시적으로 완화하여, 무주택자 또는 1가구 1주택자가 9억 원 이하 아파트 매입시 금융기관이 DTI를 자율적용하도록 하였다.


2013년 5월 24일부터는 LTV 및 DTI를 한시적으로 완화 적용하여 수도권 아파트 담보대출에 DTI가 50％, 65％ 적용(기타 지방·1억 원 미만 대출 등은 DTI 미적용) 되었다.


2014년도 8월부터 부동산 시장 활성화를 위해  LTV, DTI 완화를 1년 더 연장하기로 하여, DTI는 2013년 8월부터 전 금융권에서 60％로 맞춰졌다. 또한 2016년 7월 말까지 DTI 60％ 적용을 1년 더 연장하기로 하였다.

내용
DTI(Debt To Income)는 총부채상환비율로 연 총소득에서 매년 갚아야 하는 원금과 이자가 차지하는 비율을 말한다. 금융기관들이 대출금액을 산정할 때 대출자의 상환 능력을 평가한 후 대출금액을 결정하는 제도이다. 예를 들면, 연간 소득이 8,000만 원이고 DTI가 50％라면 매년 갚아야 할 원금과 이자가 4,000만 원을 넘지 않도록 대출 규모를 제한한다. 그러므로 DTI가 낮을수록 대출가능금액은 줄어들게 된다. DTI는 연간 소득에서 원리금 상환이 차지하는 비율을 나타내는 것이므로, 대출기간을 장기로 할 경우 대출가능금액이 늘어나지만 대출기간이 길어질수록 대출이율은 높아진다.


총부채상환비율의 산정공식을 보면 아래와 같다.


DTI = (해당 주택담보대출 연간 원리금 상환액+기타부채의 연간 이자 상환액)÷연소득


DTI는 긍정적인 측면과 부정적인 측면을 가지고 있다. 긍정적인 측면으로는 부동산 가격의 안정, 가계 경제의 불안과 은행의 건전성 악화의 방지 측면이 있다. 부정적인 측면으로는 부동산침체기에 하락한 부동산의 가격이 오르지 않으며 거래가 어려울 수 있다. 


DTI를 적용할 때 현재 소득이 낮은 직장인이나 자영업자, 은퇴자의 경우 불리하게 작용할 수 있기 때문에 금융감독위원회는 DTI를 2012년 9월부터 40세 미만의 무주택 직장인은 현재가 아닌 10년 후의 예상 소득을 기준으로 DTI를 적용하며, 재산은 있으나 은퇴나 명퇴 등의 이유로 소득 증빙이 어려운 소유자에게 자산 소득을 기준으로 DTI를 적용하고 있다. DTI 적용대상은 수도권 아파트담보대출이며, 지방과 1억 원 이하의 아파트는 DTI를 적용하지 않는다.

참고자료
국토교통부 홈페이지 http//www.mltm.go.kr
금융위원회 홈페이지 http//www.fsc.go.kr

집필자
박해옥(대전시민대학 경제경영아카데미 교수)
최초 주제 집필
2015. 11. 19
최종 주제 수정